Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos

Sumário Página Prefácio 1 Objetivo 2 Referências normativas 3 Definições 4 Símbolos e abreviaturas 5 Classificação dos imóveis urbanos 6 Procedimentos de excelência 7 Atividades básicas 7.1 Documentação 7.2 Legislação a consultar 7.3 Vistoria 7.3.1 Caracterização da região 7.3.2 Caracterização do terreno 7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias 7.3.4 Edificações e benfeitorias não documentadas 7.3.5 Situações especiais 8 Procedimentos metodológicos 8.1 Procedimentos gerais 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.2 Método involutivo 8.2.3 Método da renda 8.2.4 Método evolutivo 8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel 8.3.1 Método da quantificação do custo 8.3.2 Método comparativo direto de custo 9 Especificação das avaliações 9.1 Generalidades 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1 Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear 9.2.2 Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear 9.2.3 Graus de fundamentação com o uso do tratamento por fatores 9.2.4 Grau de precisão para o tratamento por fatores 9.3 Método da quantificação de custo 9.4 Método involutivo 9.5 Método evolutivo 10 Apresentação do laudo de avaliação 10.1 Laudo de avaliação completo 10.2 Laudo de avaliação simplificado 10.3 Anexos 11 Procedimentos específicos 11.1 Desapropriações 11.1.1 Classificação das desapropriações 11.1.2 Critérios 11.2 Servidões 11.2.2 Critérios 11.3 Glebas urbanizáveis 11.4 Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis 11.4.1 Por comparação direta 11.4.2 Pela remuneração do capital 11.4.3 Reformas 11.5 Liquidação forçada Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear A.1 Introdução A.2 Pressupostos básicos A.2.2 Verificação dos pressupostos do modelo A.3 Testes de significância A.4 Poder de explicação A.5 Campo de arbítrio A.6 Códigos alocados A.7 Diferentes agrupamentos A.8 Apresentação do modelo Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores Anexo C (informativo) Referências bibliográficas   Prefácio A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais Temporárias (ABNT/CEET), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros). A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.02). O Projeto circulou em Consulta Pública conforme Edital nº 06 de 30.06.2003, com o número Projeto 02:134.02-001-2. Esta Norma, sob o título geral “Avaliação de bens”, tem a previsão de conter as seguintes partes: Parte 1 – Procedimentos gerais Parte 2 – Imóveis urbanos Parte 3 – Imóveis rurais Parte 4 – Empreendimentos Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens– ABNT NBR 14653-1:2001 – no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas. Esta parte da ABNT NBR 14653 contém os anexos A e B, de caráter normativo, e o anexo C, de caráter informativo. Introdução Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.   Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos 1 Objetivo Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, quanto a: a) classificação da sua natureza; b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) descrição das atividades básicas; d) definição da metodologia básica; e) especificação das avaliações; f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 2 Referências normativas As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para esta parte da ABNT NBR 14653. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento. Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida Leis Federais nºs 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos 3 Definições Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definições da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: 3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. 3.2 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. 3.3 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721. 3.4 área útil da unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. 3.5 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção. 3.6 códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. 3.7 conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método. 3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção. 3.9 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação. 3.10 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 3.11 domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém. 3.12 domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse. 3.13 domínio pleno: Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto. 3.14 domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos. 3.15 edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares. 3.16 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade. 3.17 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA. 3.18 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção. 3.19 fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. 3.20 frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva. 3.21 frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. 3.23 gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local. 3.24 gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento. 3.25 idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros. 3.26 idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência. 3.27 imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões. 3.28 imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando. 3.29 imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado). 3.30 imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. 3.31 imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos. 3.32 imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei. 3.33 imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão. 3.34 infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. 3.35 lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. 3.36 loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial. 3.38 manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem. 3.39 modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa. 3.40 modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas. 3.41 outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado. 3.42 padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção. 3.43 pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto. 3.44 percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. 3.45 percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição. 3.46 planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. 3.47 pólo de influência: Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade. 3.48 ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial. 3.49 ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo. 3.50 posse: Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito. 3.51 profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. 3.52 quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal. 3.53 renda: Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital. 3.54 segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal. 3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso. 3.56 terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública. 3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. 3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha. 3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que: a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. 3.60 testada: Medida da frente. 3.61 unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas. 3.62 valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual. 3.63 variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel. 3.64 variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação. 3.65 variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo). 3.66 variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem). 3.67 variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes. 3.68 variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores. 3.69 variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência. 3.70 vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. 3.71 vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução. 3.72 vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção. 3.73 vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais. 4 Símbolos e abreviaturas As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com a Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988. 5 Classificação dos imóveis urbanos 5.1 Quanto ao uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto. 5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) escritório (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpão; g) vaga de garagem; h) misto; i) hotéis e motéis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n) prédios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis: a) loteamento; b) condomínio de casas; c) prédio de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); e) conjunto de salas comerciais; f) prédio comercial; g) conjunto de prédios comerciais; h) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial. 6 Procedimentos de excelência Consultar a seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7 Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros: - finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; - objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4); indicadores de viabilidade e outros; - prazo limite para apresentação do laudo; - condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 7.1 Documentação Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2 Legislação a consultar Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel. 7.3 Vistoria Além do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.5. 7.3.1 Caracterização da região - Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. - Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais. -Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência. - Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo. - Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado. - Atividades existentes: comércio, indústria e serviço. - Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer. 7.3.2 Caracterização do terreno - Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações. - Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor. - Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo. - Infra-estrutura urbana disponível. - Restrições físicas e legais ao aproveitamento. 7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias - Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível. - Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental. - Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região. - Condições de ocupação. 7.3.4 Edificações e benfeitorias não documentadas No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1. 7.3.5 Situações especiais 7.3.5.1 Vistoria por amostragem Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) descrição interna; b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração; c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação. 7.3.5.3 Planta de valores Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro. 8 Procedimentos metodológicos Na aplicação dos métodos avaliatórios referidos na seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os procedimentos metodológicos relacionados em 8.1 a 8.3. 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1 Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel. 8.1.3 Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se à conciliação. 8.1.4 Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificação das variáveis do modelo 8.2.1.2.1 Variável dependente Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. 8.2.1.2.2 Variáveis independentes As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”); b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico); c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3). 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes. 8.2.1.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações. 8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse; b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Preliminares É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: - tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados; - tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação. a) correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo; b) isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações judiciais, de forma a permitir a sua conferência; c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação; d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas. No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento científico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente. No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o anexo A. 8.2.2 Método involutivo O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1. 8.2.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado. 8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético. 8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) compra do imóvel; b) administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) impostos e taxas; d) publicidade; e) a comercialização das unidades. 8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. 8.2.2.8 Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 8.2.2.9 Taxas No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade. 8.2.2.10 Modelo A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência: a) por fluxos de caixa específicos; b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos; c) com a aplicação de modelos estáticos. 8.2.3 Método da renda As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4. Estimação das receitas e despesas Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração. 8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio. 8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade. 8.2.4 Método evolutivo 8.2.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = ( VT + VB ) . FC onde: VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; VB é o valor da benfeitoria; FC é o fator de comercialização. 8.2.4.2 A aplicação do método evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo; b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo; c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. 8.2.4.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes. 8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado. 8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis, inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4. 8.3.1 Método da quantificação do custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. 8.3.1.1 Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721) 8.3.1.1.1 Vistoria Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente. 8.3.1.1.2 Cálculo da área equivalente de construção A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condomínio: Onde: S é a área equivalente de construção; Ap é a área construída padrão; Aqi é a área construída de padrão diferente; Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.3.1.1.3 Estimação do custo de construção Para a estimação do custo de construção, pode-se aplicar o modelo a seguir:   Onde: C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção; CUB é o custo unitário básico; OE é o orçamento de elevadores; OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.; OFe é o orçamento de fundações especiais; S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721; A é a taxa de administração da obra; F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção; L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. 8.3.1.2 Identificação do custo pelo orçamento detalhado 8.3.1.2.1 Vistoria A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente. 8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha orçamentária O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. 8.3.1.4 Custo de reedição da benfeitoria O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação. 8.3.2 Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. 9.1 Generalidades 9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 9.1.2 No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado quanto à fundamentação e à precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001. 9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificação, em comum acordo entre as partes. 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1 Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Conforme a tabela 1. Tabela 1 — Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma
2 Coleta de dados de mercado Características conferidas pelo autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
4 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente
6 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30%
7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados 1% 5% 10%
NOTA Observar subseção 9.1.
  9.2.1.1 Para atingir o grau III, são obrigatórias: a) apresentação do laudo na modalidade completa; b) discussão do modelo, verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimação. 9.2.1.2 A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção, no máximo, de grau II de fundamentação. 9.2.1.3 A utilização de tratamento prévio por fatores de homogeneização, para a transformação de variáveis em modelos de regressão, implica a obtenção, no máximo, de grau II de fundamentação. 9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 1, identificam-se três campos (graus III, II e I) e sete itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento Global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atenendo à tabela 2. Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Grau III II I
Pontos mínimos 18 11 7
Itens obrigatórios no grau correspondente 3, 5, 6 e 7, com os demais no mínimo no grau II 3, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
9.2.2 Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear Conforme a tabela 3. Tabela 3 — Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa ≤30% 30% – 50% 50%
NOTA Observar subseção 9.1.
9.2.2.1 A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção, no máximo, de grau II de precisão. 9.2.3 Graus de fundamentação com o uso do tratamento por fatores Conforme a tabela 4. Tabela 4 — Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma
2 Coleta de dados de mercado Características conferidas pelo autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 6 3
4 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados
5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida para apenas uma variável Admitida
6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50
NOTA Observar subseção 9.1.
9.2.3.1 Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. 9.2.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 5, identificam-se três campos (graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela 5. Tabela 5 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau III II I
Pontos mínimos 15 9 6
Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II Item 3, 5 e 6 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I
NOTA Observar subseção 9.1.
9.2.4 Grau de precisão para o tratamento por fatores Conforme a tabela 6. Tabela 6 — Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa ≤30% 30% – 50% >50%
NOTA Observar subseção 9.1.
9.3 Método da quantificação de custo Conforme a tabela 7. Tabela 7 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Item Descrição Grau
III II I
1 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Arbitrada
NOTA Observar subseção 9.1.
9.3.1 Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. 9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 7, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela 8. Tabela 8 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias
Grau III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I
NOTA Observar subseção 9.1.
9.4 Método involutivo Conforme tabela 9. Tabela 9 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Item Descrição Grau
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético Anteprojeto ou projeto básico Estudo preliminar Aproveitamento, ocupação e usos presumidos
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético No mínimo grau II de fundamentação no método comparativo Grau I de fundamentação no método comparativo Estimativa
3 Estimativa dos custos de produção Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo
4 Prazos Fundamentados com dados obtidos no mercado Justificados Arbitrados
5 Taxas Fundamentadas com dados obtidos no mercado Justificadas Arbitradas
6 Modelo Dinâmico com fluxo de caixa Dinâmico com equações predefinidas Estático
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado De estrutura, conjuntura, tendências e conduta Da conjuntura Sintéticos da conjuntura
8 Cenários Mínimo de 3 2 1
9 Análises de sensibilidade do modelo Simulações com discussão do comportamento do modelo Simulações com identificação das variáveis mais significativas Sem simulação
NOTA Observar subseção 9.1.
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. 9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela 10. Tabela 10 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo
Grau III II I
Pontos mínimos 22 13 9
Itens obrigatórios no grau correspondente 2,6,7 e 8, com os demais no mínimo no grau II 2,6,7 e 8, no ínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
9.5 Método evolutivo Conforme a tabela 11. Tabela 11 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Item Descrição Grau
III II I
1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo
2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado
NOTA Observar subseção 9.1.
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. 9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 11, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens; b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela 12. Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15% do valor total do imóvel, poderá ser adotado para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliação, dois pontos. Tabela 12 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Grau III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
  10 Apresentação do laudo de avaliação 10.1 Laudo de avaliação completo O laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) identificação do solicitante; b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; c) objetivo da avaliação; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes – Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001; e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber; f) diagnóstico do mercado – Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) -Relatar conforme seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001; h) especificação da avaliação – Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida; i) tratamento dos dados e identificação do resultado – Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; j) resultado da avaliação e sua data de referência; k) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. 10.2 Laudo de avaliação simplificado O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo, de forma resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 10.3 Anexos Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de calculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados. 11 Procedimentos específicos 11.1 Desapropriações 11.1.1 Classificação das desapropriações 11.1.1.1 Quanto à extensão: total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitável; - parcial: aquela que atinge parte do imóvel; - Quanto à duração: - temporária; - permanente. 11.1.2 Critérios 11.1.2.1 Nas desapropriações totais, as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. Quando o custo de reedição for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a titulo de subsídio. 11.1.2.2 Nas desapropriações parciais, o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”). Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando relevantes, tais como alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento. 11.1.2.3 No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços. 11.1.2.4 Se o engenheiro de avaliações considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel, esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. 11.1.2.5 Nas desapropriações temporárias, as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o período correspondente, bem como eventuais perdas adicionais. 11.2 Servidões 11.2.1 Classificação 11.2.1.1 Quanto à natureza, entre outras: - administrativa ou pública, quando o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto, sem que exista um imóvel serviendo; - predial, quando a restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo. 11.2.1.2 Quanto à finalidade, entre outras: - passagem de pedestres e veículos; - passagem de linhas de transmissão; - passagem de tubulações. 11.2.1.3 Quanto à intervenção física: -aparente, quando há intervenção física; - não aparente, quando não há intervenção física. 11.2.1.4 Quanto à duração: - temporária; - perpétua. 11.2.2 Critérios 11.2.2.1 O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas, calculadas alternativamente por: a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”), com consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento; b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão. 11.2.2.2 Prejuízos causados às benfeitorias atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliados. 11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no imóvel, como a cessação de atividade econômica, devem ser consideradas, quando solicitadas. 11.3 Glebas urbanizáveis 11.3.1 A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado. 11.3.2 Quando for utilizado o método involutivo: a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restrições da Lei 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupação do solo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc.; b) recomenda-se considerar a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com loteamento da área remanescente; c) devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante; d) caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4; e) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc. 11.4 Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis 11.4.1 Por comparação direta 11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes. 11.4.1.2 Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a) tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária; b) utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. 11.4.1.3 No caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. 11.4.2 Pela remuneração do capital 11.4.2.1 Neste caso, o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável. 11.4.2.2 Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. 11.4.2.3 A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econômica. 11.4.3 Reformas O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel, durante prazo compatível. 11.5 Liquidação forçada Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados. Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear A.1 Introdução A.1.1 A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão. A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida de erro aleatório, oriundo de variações do comportamento humano – habilidades diversas de negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades, diferenças de poder aquisitivo, entre outros – imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo. A.1.3 Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística. A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliações tem a respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro. A.2 Pressupostos básicos A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de observar os seus pressupostos básicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade, homocedasticidadede, não-multicolinearidade, não-autocorrelação, independência e inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não-tendenciosas, eficientes e consistentes: a) para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k): n = 3 (k+1) ni = 5, até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica; ni = 3, para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos alocados para a mesma característica onde ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados, ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis quantitativas; b) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, homocedásticos; c) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal; d) os erros são não-autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição de normalidade; e) não devem existir erros de especificação no modelo, isto é, todas as variáveis importantes devem estar incorporadas – inclusive as decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante deve estar presente no modelo; f) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes, isto é, multicolinearidade, deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilização do modelo em caso de incoerência; g) não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo. h) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de justificativas. A.2.2 Verificação dos pressupostos do modelo A.2.2.1 Linearidade Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformação a adotar. Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possível, refletir o comportamento do mercado, com preferência pelas transformações mais simples de variáveis, que resultem em modelo satisfatório. Após as transformações realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construção de gráficos dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente, com as respectivas transformações. A.2.2.2 Normalidade A verificação da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal; b) pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [-2;+2 ]. c) pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1;+1], [1,64;+1,64 ] e [-1,96;+1,96 ], com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%; d) pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; e) pelos testes de aderência não-paramétricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. A.2.2.3 Homocedasticidade A verificação da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido; b) pelos testes de Park e de White. Verificação da autocorrelação O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em relação a cada uma das variáveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relação aos valores ajustados. Sua verificação pode ser feita: a) pela análise do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padrão definido; b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pré-ordenamento anteriormente citado. A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade A.2.2.5.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização. As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitação da hipótese nula e a eliminação de variáveis fundamentais. A.2.2.5.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. Como também é possível ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlação apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis independentes, por meio de regressões auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar dados na presença de multicolinearidade, é recomendável que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliação da amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas, a exemplo do uso de regressão de componentes principais. A.2.2.5.4 Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do modelo, a existência de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual. A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos versus cada variável independente, como também em relação aos valores ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a estatística de Cook para detectar pontos influenciantes. A.3 Testes de significância A.3.1 A significância individual dos parâmetros das variáveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipóteses estabelecidas quando da construção do modelo. A.3.2 A hipótese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nível máximo de significância de 1%. A.3.3 A significância de subconjuntos de parâmetros, quando pertinente, pode ser testada pela análise da variância particionada, com a utilização do teste da razão de verossimilhança. A.3.4 Os níveis de significância utilizados nos testes citados nesta subseção serão compatíveis com a especificação da avaliação. A.4 Poder de explicação Em uma mesma amostra, a explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinação. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado, é recomendável considerar também o coeficiente de determinação ajustado. A.5 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso não seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha. A.6 Códigos alocados Recomenda-se considerar tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias para descrever as diferenças qualitativas, em lugar da utilização de códigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados é abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessários à modelagem estatística, definidos nesta Norma. A utilização de códigos alocados é tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridade: a) quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização de variáveis dicotômicas; b) quando são utilizados números naturais em ordem crescente das características possíveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilização de transformações, ou seja, na escala original. A.7 Diferentes agrupamentos No caso de utilização no mesmo modelo de regressão de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localização, usos etc.), recomenda-se verificar a independência entre os agrupamentos, entre as variáveis utilizadas e possíveis interações entre elas. A.8 Apresentação do modelo A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada. Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores B.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. B.1.1 Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia científica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. B.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado. B.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. B.2.2 O preço homogeneizado, resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. B.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. B.4 O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha. B.5 Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal. B.5.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e temporal. B.5.2 As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na amostra. Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação aos limites amostrais. B.5.3 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório. B.6 Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados.   Anexo C (informativo) Referências bibliográficas Legislação aplicável a aluguéis Lei nº 10.406, de 10/01/2002 – Institui o Código Civil (especialmente o Capítulo V, artigos 565 a 578 – Da locação de coisas); Lei nº 8.178 de 01/03/1991 – Estabelece regras sobre preços e salários, e dá outras providências; Lei nº 8.245, de 18/10/1991 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes; Lei nº 8.880, de 27/05/1994 – Dispõe sobre o programa de Estabilização Econômica e o Sistema Monetário Nacional, instituiu a Unidade Real de Valor (URV); Lei nº 9.069, de 29/06/1995 – Dispõe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário Nacional, estabelece as regras e condições de emissão do Real e os critérios para conversão das obrigações para o Real, e dá outras providências. Bibliografia a) Appraisal Institute – “The Appraisal of Real Estate”, Appraisal Institute, 1996; b) Bain, Joe S.- “Industrial Organization” (1968). “Industrial Organization”, John Wiley and Sons, 1968; c) Berrini, L.C. – “Avaliação de Imóveis“, Livraria Freitas Bastos, 1957; d) Castro, C. Moura – “A Prática da Pesquisa”, Mc Graw-Hill, 1977; e) Champness, P. (TEGOVA) – “Normas Europeas Aprobadas sobre Tasación de Bienes Inmuebles”, CSCAE/ATASA, 1998; f) Damodaran, A. – “Avaliação de Investimentos – Ferramentas para Avaliar qualquer Ativo” – Qualitymark Editora, 1997; g) Dantas, Rubens A. – “Engenharia de Avaliações – Uma Introdução à Metodologia Científica”, Pini, 1998; h) Gujarati, D. – “Econometria Básica” – Makron Books, 2000; i) Henderson e Quandt – “Teoria Microeconômica – Uma abordagem matemática”, McGrawHill, 1994; j) Horngren, C. T., G. Foster, e S. M. Datar – “Cost Accounting: a Managerial Emphasis”, Prentice Hall, 1999; k) IBAPE-SP – “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – 1995″, IBAPE-SP, 1995; l) IBAPE-SP – “Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE-SP”, IBAPE-SP, 2002; m) International Valuation Standards Committee – “International Valuation Standards 2002″, IVSC, 2002; n) Johnston, J. – “Métodos Econométricos”, Atlas, 1974; o) Kmenta, J. – “Elementos de Econometria” – Atlas, 1978; p) Law, A., Kelton, W.D. – “Simulation Modeling and Analysis”, McGrawHill, 1991; q) Maddala, G.S. – “Econometrics”, McGraw-Hill, 1977; r) Netter, J. e Wasserman, W. – “Applied Linear Statistical Models” – Richard D. Irwin, 1974; s) Richardson, H.W., “Economia Urbana”, Interciência, 1978; t) Ross, Stephen A., Westerfield, R. e Jaffe, J.F. – “Administração Financeira: Corporate Finance”, Atlas (1995); u) Simonsen, M.H. – Teoria Microeconômica, FGV, 1979; v) Smith, H., Tschappat, C. e Racster, R. – “Real Estate and Urban Development”, Irwin, 1977; w) Van Horne, J.C.- “Financial Management and Policy”, Prentice Hall, 1998; x) Wonnacott, R. e Wonnacott, T., “Fundamentos de Estatística”, Livros Técnicos e Científicos Editora, 1985.